皆さん、こんにちは。
東京都世田谷区を拠点として、注文住宅・新築工事やリフォーム・リノベーション工事を手掛ける川津工務店株式会社です。
中古住宅を購入してリフォームしたい、と物件探しを始めたものの、実際に築何年くらいの家を買えばよいのか迷ってしまいますよね。
当然ながら築浅のほうが高く、築年数が経っているほど安い傾向がありますが、古ければ古いなりにリフォーム費用や維持費がかかってしまいます。
狙うべきは、物件価格が安くても、リフォーム費用がそれほどかからない築年数の物件です。ただ、その築年数は一体どのくらいなのでしょう？
今回は中古住宅の狙い目の築年数や、購入時の注意点などを紹介します。
■中古住宅は築20年前後が狙い目と言われる理由は？
・なぜ築20年前後の物件が狙い目？ 中古住宅は築何年まで住める？
結論から言うと、中古住宅の狙い目は築20年前後です。
というのも、木造住宅の「法定耐用年数」は築22年なので、築20年を過ぎると資産価値か目減りします。
ただしこれはあくまで法律上（資産上）の耐用年数ですので、築20年超えの木造住宅は物理的に住めなくなる、というわけではありません。木造住宅はきちんとメンテナンスを施せば50年〜80年、ものによっては100年住めるというのが、昨今の定説です。
さて、なぜ築20年前後が狙い目なのか、データからも見てみましょう。
東日本不動産流通機構の調査によると、2023年にマーケットに出た中古住宅の平均築年数は21.82年。
実質的に、ほぼ築22年の住宅購入が主流で、築20年ほどの物件は購入しやすい価格であることがうかがえます。
・築20年前後の物件は住宅ローン控除を受けられる
一般的には新築物件の価格下落の目安は築５年。ここらあたりで一度価格が落ち、築15年まではほぼ横ばい状態が続き、築16年以降になると下落方向に入ります。
ではなぜ築20年を見越して価格が下落するのでしょう。
それは、木造住宅の住宅ローン控除の適用年数が、築20年までだったから（現在は、法改正により2025年12月までに入居した住宅の控除は最大13年に変更）。
住宅ローン控除とは、住宅を建てる際に住宅ローンを借り入れした場合、その年の住宅ローンの年末残高の１％を一定期間所得税額から差し引く、という制度です（現在は、法改正により控除率は0.7％）。
ちなみに中古住宅を購入した場合でも、住宅ローン控除は受けられます。中古住宅の控除期間は原則10年。以前は築年数の制限がありましたが、現在は「新耐震基準に適合」している中古住宅なら住宅ローン控除の対象になります。
・築20年前後の中古住宅は、現行の耐震基準を満たしている
耐震基準は1981年に改正された「新耐震基準」がスタンダード。
ただし木造住宅は阪神大震災を受けて2000年に見直しが行われ、壁量を増やすことや筋違（すじかい）を入れること、金物の使用などが規定されました。
2000年というと今から24年前なので、築20年前後の中古住宅は2000年に改正された耐震基準を満たしていることに。もちろん購入前のチェックは必要ですが、一般的に大規模な耐震リフォームの必要性が少なくなり、安心して物件を購入できます。
■価格重視なら築25年以上も狙い目！
物件の購入費用を抑えたいのなら、築25年を超える中古住宅も選択肢の一つです。
築25年以上になると、建物の価格がほぼ0円になるので、リーズナブルに土地と住宅を購入することができます。
ただし上述でも解説したように、築25年以上の物件というと1999年以前に建てられたことになります。2000年基準の耐震基準は見たしていないので、場合によっては耐震リフォームが必要になり、リフォーム費用が高くなる可能性があることには注意しましょう。
あまりリフォーム費用が高くなると、物件費用を安く抑えたお得感が弱くなってしまいます。
また省エネ基準は頻繁に改正されており、現在の新築と築25年超えの物件の断熱・気密性能を比べると、雲泥の差。快適に住むためには、断熱リフォームの必要性も見越しておくと安心です。
》築30年の家をリフォームして、何年住み続けられる？ 費用相場とリフォームをする際のポイントを紹介
■中古住宅を購入する時の注意点
中古住宅の購入で失敗しないために、おさえておきたいポイントがいくつかあります。
・災害リスクをチェック
まずは災害リスクが高くないか、国土交通省のハザードマップをチェックしましょう。いくら中古住宅の状態がよくても、地盤が弱い土地では元もこもありません。
また「新耐震基準」で建てられているか、あるいは2000年基準を満たしているかも要チェック。
「新耐震基準」は1981年6月１日から施工されていますが、住宅を建てるのには数ヶ月かかります。1981年に建設されていても「新耐震基準」を満たしていないケースもあるので、念には念を入れてチェックしましょう。
・住宅診断を行う
リフォーム費用は既存の建物の状態によって左右されます。外部・内部に不具合がないか確認することは大前提ですが、第三者機関によるホームインスペクションを利用するのも一つの手です。目視による調査になりますが、費用は５万円〜７万円が相場なので、費用対効果でいえば、やっておくのがオススメ。
壁や天井に雨漏りの跡がないか、ドアの開き方がスムーズか、外壁に小さなヒビ割れなどが生じていないか、屋根材がズレていないか、軒裏にヒビや雨のシミがないか、基礎にクラックが入っていないか……といったことをプロがチェックしてくれます。
もちろん購入前から地域密着型の工務店に頼む、と決めるのもおすすめです。リフォームでは壁や床、天井を剥がしてみないとわからないこともありますが、熟練の大工棟梁なら見た目で状態や方向性を察することは可能です。
・住宅ローンを組めるか確認
中古住宅を購入する場合、住宅ローンが自分の希望通りに組めるか確認しましょう。
金融機関によっては、「築30年まで」「法定耐用年数（木造住宅は22年）から現在の築年数を引いた分」といった制限を設けているところもあります。
総じて中古物件のリフォームが増えてきたので、以前に比べて借り入れのハードルは下がっていますが、借り入れ金額や機関の制限は金融機関によって異なります。
地域密着型の建築会社なら、借入先についてもアドバイスをくれることもありますよ。
・再建築不可物件に注意
中古住宅で注意したいのが、再販不可物件。これは前面道路の関係で増改築や建て替えができない、と定められている物件です。
たとえば、前面道路が建築基準法上の道路ではない場合や、接道が2m未満といった住宅が該当し、これは自治体の建築関係の部署で確認できます。
再建築不可物件は、安く販売されているのでどうしても気になってしまいますが、基本的に不動産投資向け。長く住み続けたいという人向きではないことは、覚えておきましょう。
■適切な中古住宅を購入して自分らしいリフォームをしたい。そんな場合は、地域密着型の大工工務店である「川津工務店」にご相談ください！
世田谷区を拠点とする川津工務店は、腕利き大工が活躍する地域密着型の工務店。
ていねいな仕事に定評があり、ご予算と理想をすり合わせながら、最適なご提案が可能です。
リフォーム、建て替え、新築いずれにも対応でき、住宅の内部構造に詳しい棟梁が、しっかりとお住まいの状態を検分。ご要望とすり合わせて最適なご提案をいたします。
お客様のご要望をイチバンに考え、プラン、仕様、提案から施工まで、一気通貫するワンストップなので、施工精度が高く柔軟な対応が可能。余計なマージン料がかからないので、ご予算の面でもご安心ください。
ご予算の範囲内で最大限のご提案をいたしますので、コスト的にちょっと不安で……という方も、お気兼ねなくご相談くださいね。
お客さまに寄り添い、暮らしの不便を解決することが、「住まいの萬屋（よろずや）」である私たちの喜びです。
リフォームはもとより、ちょっとした不具合への対応など、どんな小さなご相談でも喜んで承ります。もちろん建て替えや新築もお任せください！
地域に根差す工務店として、最高の住まいをつくるお手伝いができればと思っています。
お困りごとがあれば、まずはお気軽にご連絡くださいね。
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